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三四线城市激涨之后,未来走势会是如何?
新闻来源: 不详    发布日期: 2017-8-30 15:08:10  阅读: 321

    2017年的三四线楼市,继一二线收紧调控后迎来“又一个”春天,成交量激增,价格频频跳涨。当一线城市房价冲顶、限购限贷政策从严后,资金迅速外流到三四线城市。此番景象与2011年三四线城市房价上涨的往事何其相似。究其缘由,主要在于以下几点:
 
    首先,目前三四线楼市仍继续以去库存为政策主基调。本轮三四线楼市的疯涨与2011年的根本区别在于过去政府没有明确提及去库存,但现在三四线城市是有去库存导向的。在2016年12月中央经济会议上,继续强调要加强三四线城市去库存,在之后的全国十二大五次会议中,李克强总理再次强调,要继续加强三四线城市去库存,支持居民自住和进城人员购房需求;对于三四线城市而言,这是一场迟来的盛宴。在过去1~2年,尤其是2016年,政府提出去房地产库存大计,但在信贷宽松、政策释放红利的大环境下,仅火了一线和核心二线城市。在去年第四季度,全国多城出台密集的调控政策后,告别一二线城市后,去库存政策需在三四线城市发光发热。
 
    其次,受资金、需求外溢影响明显。在一线城市和核心二线城市限购后,资金溢出叠加资产荒下的投资需求效应,把部分购房需求驱赶至三四线城市,形成了三四线城市的阶段性繁荣;一方面是投资需求在一二线被锁死后,又看好房产投资前景,愿意在房地产内部继续循环,因而被迫去三四线寻找安慰;另一方面,一二线城市经过2016年的暴走,的确击穿了不少刚需的购房需求,回乡置业的情绪在一定程度上有所放大,而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。
 
    最后,土地供应跟不上。近两年来,在库存量高企、去化压力巨大的情况下,多数三四线城市采用暂停或放缓土地供应的策略,寻求从供应端减少库存,这种现象一直持续到2017年。目前多数三四线的土拍现状就是,地王频出,楼面价不断被刷新。2017年5月22日嘉兴现历史上最激烈土拍局面,历时8小时,750家房企,就为了争夺嘉兴的8块地,其中5块地熔断,3块乡镇地全拍出区域新地王,摇号中签的房企都如中奖500万!2017年7月27日,碧桂园在许昌东拍出新地王,土拍地价高达749.69万/亩,楼面价达4055元/㎡,许昌房价破万指日可待。地王的不断被刷新,归根结底还是土地供应不足,开发商在三四线拿地热情高涨所致。

【嘉兴百家房企抢地现场照片】
    另外,调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等诸多方面“救市”措施也是“助燃”三四线楼市的原因。
 
    那么,三四线楼市未来的走向将是如何呢?

    2011年,因一二线城市调控严格,而三四线城市政策环境宽松,开发商、购房者资金流向三四线城市,三四线城市的房价涨幅一度超过一二线城市,成为新的楼市热土。但2011年的三四线城市上涨行情中,房企转向三四线城市布局且此后多年为毛利率下降而头疼,三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。
 
    历史轮回,在2014年、2015年相继解除限购的城市,已有部分重新受限,然而,2017年三四线楼市的表现会重蹈2011年的覆辙吗?历史或许能说明问题。在2011年的三四线楼市的上涨周期中,万科、恒大、绿地等开发商转往三四线城市布局,但它们很快就后悔了。假如三四线城市本轮销售上涨,并非由内在的发展力量作支撑,而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激,那么销售繁荣将难以持续。
 
    目前来看,三四线楼市在本轮火爆的市场行情下,库存基本已被消化殆尽,接下来一年左右的时间,多数三四线房地产市场会持续处于市场断档期,需求旺盛供应却不足的局面,房价将持续保持上涨态势。但一方面在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的“方针指导下,中央不可能坐视不管,任由三四线楼市这匹脱缰的野马继续横行,另一方面,土地供不应求,地王频出,三四线调控政策的出台也是迫在眉睫。其实,早在今年年初,多个环热点城市三四线城市已纷纷出台了收紧调控政策,只是普遍的收紧调控政策仍在酝酿中,相信在2018年年中之前会有一定体现。
 
    另外,三四线楼市的“春天”不可一直持续的核心因素还在于内在需求不足,高销量、高房价需要有足够的人流量支撑,目前三四线城市的成交数据仅仅兑现了短期预期,中长期而言,城市房价的上涨逻辑依然由产业和人口所决定。而作为吸附力较差、人口普遍净流出的三四线,显然站不住脚。
 
    限购的潮水漫过一二线城市后,正向三四线城市席卷而来,三四线的拐点或将加速到来。届时,三四线城市热潮将逐渐消退,市场回归理性。
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