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郑州限购再次升级 再显“双降”决心!
新闻来源: 不详    发布日期: 2016-12-23 9:55:11  阅读: 638


    12月16日结束的中央经济工作会议释放楼市政策信号“房子是用来住的,不是用来炒的”,在这一背景下,郑州市房地产调控升级:外地人在郑州买房需提供2年社保或个税证明,180平方米以上住房纳入限购范围。这是从需求端严控购房行为,对投机性购房行为进行抑制。

【重磅】郑州限购再次升级!


 
    2016年12月21日晚8时许,郑州市政府官方网站发布《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》。根据该通知:外地人在郑州买房,需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。另外,郑州180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也被纳入限购范围。

    本次调控的主要内容主要有以下五方面:

    1、升级现有限购政策。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》 (郑政办〔2016〕64号)规定限购区域内,将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。

    2、非郑州户籍家庭,在郑州购买住房时,需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。

    3、使用住房公积金贷款购买首套自住住房的,不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额、月还款额度不超过家庭收入60%的规定,市住房公积金管理中心还要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款,不得突破。

    4、税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。

    5、对脱离实际提高住房销售申报价格,经查证实际销售价格明显低于申报价格的,由房地产主管部门约谈企业,责令限期整改,拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。

【解读】

    1、180平方米以上改善型住房纳入调控体系,意味着所有住宅产品都已经进入调控范围,对北龙湖项目影响较大,对于豪宅产品影响较大;

    2、第二条是本次调控的重中之重,通过行政手段减少本省外市的购买力,但是重点不在于几年,而在于对于原来造“假社保”和“假所得税”问题是否进行真正的整治和长效管理,而不是像原来听之任之;

    3、关于公积金的条款并没有大的改变,更多的是对原来政策执行的强化;

    4、对于4和5条就是赤裸裸的行政干预了,以表明对中央政策的执行的力度和态度。然而耐人寻味的是对于第五条不是限涨令而是限降令,就说明地方政府需要的是什么,是稳,而不是降。

郑州连续三轮收紧调控


    1、第二轮调控加码大环境
    在“一城一策”的调控背景下,在第一轮十一国庆前后调控政策实施后,一线城市及部分房价上涨过快的热二线城市调控效果并没有达到预期,11月份开始多个城市纷纷加码跟进调控,标志着第二轮调控开启:

    11.10日杭州调控加码
    11月10日,杭州连夜加强楼市调控,实施进一步住房限购(暂停发放第三套及以上住房贷款)、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例(拥有1套住房并已结清购房贷款的首付款比例从不低于20%调整为不低于30%;拥有1套住房但未结清的,首付款比例从不低于50%调整为不低于60%;拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的,不得申请住房公积金贷款)、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。 

    11.15日武汉调控升级
    本地人禁买第三套,外地人需两年社保纳税,且对于补缴的不予认定。武汉市房管局14日深夜下发通知,从11月15日起,武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策,提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。


    11.15日深圳住房公积金调控升级
    深圳市住房公积金管理委员会15日发布通知,宣布即日调整公积金贷款的首付款比例。
住房公积金缴存职工家庭名下在本市无房,使用公积金贷款购买首套住房的,公积金贷款首付款比例最低为30%;职工家庭名下在本市拥有1套住房的,使用公积金贷款再次购房的,公积金贷款首付款比例不低于70%。

    11.17日成都加码
    11月17日,成都在成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房,居民家庭有1套住房未结清相应贷款,再次申请贷款购房,首付款比例不得低于70%;居民家庭购买第三套及以上的,暂不提供贷款支持。在本区域内无自有产权住房,且2016年10月1日后尚未在限购区域内新购买商品住房的,可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民,不得购买商品住房。

    11.29日上海史上最强加码
    自11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    12.3日嘉兴市区加码
    12月3日,嘉兴市区自3日起实施住房限购政策,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

    …
    第二轮调控风暴来袭,击鼓传花的游戏还在继续,至今已有十几个城市房价调控加码、升级。


    2、楼市调控背后的政治问题

    分析史上最严调控政策,要抛开情绪,回归政策与市场本身。

    简单而言,可从两个层面进行分析:第一是密集调控的政策出发点是什么?是降房价还是有别的目的?第二是政策会带来何种后果?是按照决策者的预期推进,还是会出现意想不到的严重后果?

    对于第一个问题,答案很明确,政府此轮调控的直接目的就是双降,降销量,近一步降房价,楼市的快速上涨已经带来显著的负面经济和金融效应,高层无法容忍地方继续放纵房价上涨;

    对于第二个问题,政策会带来什么实际后果?换言之,政策能否达到初衷?政府想要的结果是既能保持房地产市场的平稳,又能减少楼市的投机泡沫。这和以往政策产生了明确的区分,不再是模棱两可,不再是含糊其辞,不再是欲言又止,更不是“呼左右而言他”,手段明确、指向明确、目标明确。政府想通过用看的见的大手,直接最大程度的干预,将市场经济下的供不应求变成供求平衡,近而变得供过于求。

    为什么会这样,因为这是一个政治问题。

    因此房价能不能降现在已经不仅仅是一个经济问题,一个民生问题,而是一个立场问题!这是一个站位问题!所以政府调控决心很明朗,不是“可以有”,而是“必须有”。11月底住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,有16个城市同时被点名房价“必须降“,而不是“可以降”!

    然而近期以来郑州房价降了吗?

近期楼盘的开盘:

    从上表我们可以看到,房价依然坚挺,完全没有下调的迹象!
    照此下去,会不会被问责?无需过分解读,事实就是这么清楚,立场就是这么重要,决心就是这么明确!

    3、郑州升级调控对市场的影响:

    (1)成交量下跌是必然,
    对于成交量而言,首先,此轮政策明确了升级限购政策的内容,将大户型住房也纳入到了限购的范围内。此前限购政策本身并不干预此类住房,但郑州部分区域可售房源更多是此类大户型住房,限购之后交易量也越来越集中在这一领域,所以,大户型改善房源需求将能明显得到抑制;另外,此轮对外地购房者的准入门槛大大提高,而对于人口导入非常强的郑州而言,近两年外市人购房需求占据了郑州整个购买需求的一半以上,因此,此轮政策等于通过调控把大部分郑州楼市的购买力锁死了,成交量会迅速骤减,而且跌幅会比较明显;
    (2)房价明年下降可期
    但是对于房价下降,可能还会需要一定时间的发酵政策效果才会真正显现,这是一个分化的过程。因为经过6月以来的大热期后多数房企已在前十个月完成了今年的销售任务,资金压力是比较小的,已不需要向往年一样年底促销冲业绩了;再者,楼市经过多轮调控后,多数购房者观望情绪越来越重,“买涨不买跌”的心理更显的淋漓尽致,对于房企来说,降价其实意义并不是很大;

    我们预计真正的调价会出现在明年春节之后,成交量萎缩,有市无价的现象并不会延续很久,多数楼盘尤其是前一轮房价上涨过快房价虚高的项目会因挺不住而迫不得已把房价降下来,不过一开始肯定不是明降,而是暗降,通过各种促销、优惠等措施变相降价,所以,明年将迎来购房的好时机,尤其是对于刚需族而言,是一个良机。


    4、郑州房地产2010年-2016年政策一览


2010年
    一轮又一轮的加息有意控制过火的市场
  2010年1月10日
  国十一条出台,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。
  2010年1月21日
  国土资源部发布提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
  2010年4月15日 提升二套首付款以及贷款利率
  国务院出台对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
  2010年4月17日
  新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。


2011年
    自2011年1月6日起
  郑州市开始全面实施商品住房限购令,人口过密区限购一套房。
  2011年1月26日
  新国八条出台,把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。
  2011年3月3日
  郑州推出升级版限购令:除了新建住宅,二手房也纳入限购范围;限购区域为郑州市内5区和郑东新区。对于拥有郑州户籍居民家庭,实行“限二禁三”,即已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女),限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在郑州市区向其售房。

2012年
    2月24日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
    3月30日,国土部再发“禁墅令”,别墅或将逐渐退出一手市场;
  5月18日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
  6月8日,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;
  7月5日晚再次宣布降息
  自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;

2013年
    2013年1月
  国有土地上住宅房屋被征收对象,可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。
  2013年3月31日
  加强商品房价格管理,对擅自提高商品住房销售价格,由房管部门约谈房地产开发企业,要求其限期整改,对拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
  2013年5月23日
  全面推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房"三房合一"住房保障管理新机制。
  2013年6月4日
  7月1日起,郑州住房公积金缴存基数、缴存比例要进行调整。比例为单位和职工个人各5%~12%。缴存单位职工2012年度的平均工资达到或超过全市当年平均工资水平的,缴存比例不得低于10%;达到2012年度全市当年平均工资水平80%(33184元)以上的,缴存比例不得低于8%。同时,公积金月缴存基数,原则上不能超过统计部门公布的上一年度职工月平均工资三倍。
  2013年6月15日
  从7月1日起,郑州市开发企业在对商品住房销售价格进行备案时,应对全部的商品住房销售价格进行备案,并实行"一房一价",备案价格为最高销售价格。
  2013年9月2日
   限购升级,史上最严限购令。9月1日起持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭(三个条件满足其一即可),限购1套住房;未满20岁的单身人员,暂停其在郑州限购区域购房,年满20岁的无住房单身人员,限购1套住房;容积率在1.0以下或单套建筑面积在144平米以上的非普通商品住房项目,完成主体结构工程封顶,方可申请商品房预售许可。
  2013年12月2日
  规定自明年1月1日起开始实施。郑州市房地产抵押实行登记制,抵押详细信息载于房屋登记簿,涉及抵押数额、债务时间、债务人姓名等,利害关系人可向房管部门进行查询。
  2013年12月
  河南省将着力促进房地产业健康发展,对已拿地2年以上未进行实质性开发的房地产项目将进行清理,大力发展90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品房。

2014年
    2014年元旦前夕
  郑州市政府办公厅印发通知,规定郑州市内五区、开发区及荥阳健康园区、上街职教园区、新郑龙湖教育园区范围内的国有建设用地使用权的公开出让,都要采用网上挂牌交易方式。
  2014年2月8日
  中国人民银行2月8日发布的《2013年第四季度中国货币政策执行报告》指出,下一阶段要综合运用多种货币政策工具组合,保持适度流动性,实现货币信贷和社会融资规模的合理增长。
  2014年4月22日
  河南省法制办公布《河南省房屋租赁管理办法(征求意见稿)》,公开征求社会意见。
  2014年5月7日
  郑州市政府发布了《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》,就个人住房贷款政策性担保公开征求意见。在郑州市行政区域内,借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金贷款,贷款人要求提供保证担保时,由住房置业政策性担保机构提供担保的,均适用本办法。
  2014年5月14日
  《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》通知下发,从6月15日起,郑州市民可以用商业贷款和公积金“组合贷”,购买前两套新房,最高可以贷款70万元。
  2014年8月9日郑州限购取消
  20时整,郑州市住房保障和房地产管理局官方微博发布消息:“经报请上级部门批准,自即日起,在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
  2014年9月1日起
  郑州住房公积金贷款贴息可向市区及各县(市)区公积金管理机构提出申请。连续正常缴存住房公积金满2年的,按上年偿还贷款利息额的40%计发补贴;申请人本人及配偶均正常缴存住房公积金满2年的,按上年偿还贷款利息额的60%计发补贴。单笔贷款贴息最高金额为4000元。
  2014年9月30日
  央行和银监会出台关于放松首套房利率和认定标准等的通知,明确对拥有1套房并已结清购房贷款的家庭,再次贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策;首套房贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,第3套房可发放购房贷款。
  2014年10月13日
  住建部、财政部及央行三部门发文,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻职工贷款负担。
  2014年11月22日起
  央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间。
  金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。
  2014年12月22日
  中华人民共和国国务院令公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起实施,其中对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。具体到河南省,省国土资源厅已任命该厅原机关服务中心主任蔡辉为河南省不动产登记局局长。

2015年
    1、央行5次降息
  3月1日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;
  5月11日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.25%;
  6月28日,金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  8月26日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  10月24日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。
  2、央行5次降准
  2月5日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
  4月20日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点;
  6月28日,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至 4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  9月6日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
  10月24日,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。
  3、房贷首付调整
  央行于9月30日放宽住房信贷政策,将不限购城市首套房商贷首付款比例下调至25%。同时,住建部等三部委发文放宽住房公积金贷款政策,包括提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务等内容。
  4、不动产统一登记
  国土资源部8月6日发布通知,对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成,提供不动产登记资料的依法查询。
  5、公积金异地贷款全面推进
  9月21日住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,推进住房公积金异地贷款业务,支持缴存职工异地购房需求,保障缴存职工权益。自此,住房公积金异地贷款全面推进。

2016年
    2016年2月2日
  首套房首付降至20%,二套房首付降至30%
  中国人民银行、中国银监会在公布个人住房贷款调整的通知,要求在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
  2016年2月19日
  房地产交易环节契税、营业税优惠调整
  个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
  对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
  个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
  2016年3月25日
  郑州市住房项目不再配建公租房
  3月25日,郑州市政府下发通知,即日起在全市停止在商品住房项目中配建公共租赁住房。
  2015年5月1日
  经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
  2016年7月31日
    从2016年9月1日起,郑州住房公积金个人住房贷款业务将作调整,贷款门槛提高,贷60万元至少要满足缴纳时间、储蓄额度,首次申请条件。
    2016年9月14日
    郑州出台“房九条”保持楼市持续平稳健康发展
    2016年9月20日
    今年年底前,郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)将集中供应6000亩商品住宅用地。
    2016年10月1日
    郑州重启限购,在郑州市内五区和郑州航空港区、郑东新区、经开区、高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限购180平方米以下(不含180平方米)的房。
    2016年10月3日
    郑州楼市调控再加码,限贷来临。
    如果是首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付比例为30%;如果是拥有1套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付比例为40%。

 

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